מצאתם את דירת החלומות בחולון, סגרתם מחיר עם המוכר, וכבר מדמיינים את עצמכם בסלון החדש. ואז עורך הדין שואל שאלה קטנה: "זו הדירה היחידה שלכם?" — והתשובה יכולה לשנות את העסקה בעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מס רכישה הוא המס שמשלם כל מי שרוכש זכות במקרקעין בישראל, והוא מחושב לפי מדרגות — בדיוק כמו מס הכנסה. הבעיה? רוב הרוכשים מגלים את הסכום האמיתי רק אחרי שכבר התחייבו.
אחרי 24 שנים של ליווי עסקאות בחולון, בת ים וראשון לציון, ראינו לא מעט עסקאות שכמעט התפוצצו בגלל תכנון מס שגוי. החדשות הטובות: עם תכנון נכון מראש, אפשר לחסוך הרבה מאוד כסף — באופן חוקי לחלוטין.
מהו מס רכישה ומי משלם אותו?
מס רכישה הוא מס שמשלם רוכש זכות במקרקעין בישראל לרשות המסים, בתוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה. המס מחושב במדרגות לפי שווי העסקה, ומספר הדירות שבבעלות הרוכש קובע אם הוא נהנה ממדרגות מופחתות של דירה יחידה.
מס רכישה הוא תשלום חובה לרשות המיסים שחל על הקונה (לא על המוכר), והוא משולם בתוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה. גובה המס תלוי בשלושה גורמים עיקריים:
1. שווי העסקה — ככל שהדירה יקרה יותר, אחוז המס עולה במדרגות.
2. מספר הדירות שבבעלותכם — דירה יחידה נהנית ממדרגות מס מופחתות משמעותית לעומת דירה שנייה.
3. הסטטוס האישי שלכם — עולים חדשים, נכים ואוכלוסיות נוספות זכאים להקלות.
מדרגות המס לדירה יחידה — כך זה עובד
אם זו הדירה היחידה שלכם, המדינה מקלה עליכם משמעותית: עד תקרה של 1,978,745 ש״ח (נכון ל-2026) — המס הוא 0%. כלומר, רוב רוכשי הדירות בחולון ובבת ים לא משלמים מס רכישה כלל על דירה ראשונה.
מעל התקרה, המס מחושב במדרגות עולות — 3.5%, 5%, 8% ו-10% — כאשר כל מדרגה חלה רק על חלק השווי שבתוכה, לא על כל הסכום. לכן ההבדל בין דירה של 2 מיליון לדירה של 2.2 מיליון קטן בהרבה ממה שנדמה.
| חלק השווי (₪) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% |
| מ-1,978,745 עד 2,347,040 | 3.5% |
| מ-2,347,040 עד 6,055,070 | 5% |
| מ-6,055,070 עד 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
חשוב לדעת:"דירה יחידה" היא הגדרה משפטית מדויקת. גם דירה שירשתם או חלק מדירה עשויים להשפיע על הסטטוס שלכם — ולכן שווה לבדוק לפני שחותמים.
דירה שנייה ומשקיעים: 8% מהשקל הראשון
כאן התמונה משתנה לחלוטין. מי שכבר מחזיק דירה ורוכש דירה נוספת משלם 8% על חלק השווי עד 6,055,070 ש״ח ו-10% מעל לכך — מהשקל הראשון, בלי שום פטור.
| חלק השווי (₪) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 6,055,070 | 8% |
| מעל 6,055,070 | 10% |
על דירת השקעה של 2 מיליון ש״ח בחולון, מדובר ב-160,000 ש״ח מס. זה סכום שחייב להיכנס לתחשיב התשואה שלכם לפני שמתחייבים לעסקה.
משפרי דיור — שימו לב לשעון
קניתם דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה? אתם לא נחשבים אוטומטית משקיעים. החוק מעניק תקופת חפיפה שבה אפשר להחזיק שתי דירות וליהנות ממדרגות דירה יחידה — בתנאי שמוכרים את הדירה הישנה בתוך התקופה הקבועה בחוק: ככלל, 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית (בהוראת שעה שחלה על דירות חלופיות שנרכשו בין יוני 2023 למאי 2025 — התקופה קוצרה ל-18 חודשים). פספוס המועד = תשלום מס משקיעים מלא.
מקור: רשות המסים וחוק מיסוי מקרקעין — התקופה למכירת הדירה הקודמת. מומלץ לאמת את המועד החל על מועד הרכישה הספציפי שלכם.פטורים והקלות שכדאי להכיר
עולים חדשים — זכאים למדרגות מס מופחתות ברכישת דירת מגורים, בתקופה שסביב מועד העלייה.
נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות — זכאים למס רכישה מופחת של 0.5% בתנאים מסוימים.
העברה בין קרובים — העברת דירה במתנה לקרוב משפחה נהנית ממס מופחת, אך כפופה לכללים מיוחדים.
בכל אחד מהמקרים האלה מדובר בחיסכון של עשרות אלפי שקלים — אבל גם בתנאים מדויקים שחייבים לעמוד בהם. אל תסתמכו על מחשבונים באינטרנט בלבד; התייעצו עם עורך דין מקרקעין.
איך אנחנו עוזרים לתכנן את העסקה נכון?
במשרד שלנו, שאלת המיסוי עולה כבר בפגישה הראשונה — לא אחרי שמצאתם דירה. אנחנו עובדים עם עורכי דין ויועצי מס המתמחים במקרקעין, ומוודאים שהתקציב שלכם כולל את כל העלויות הנלוות: מס רכישה, שכר טרחה, תיווך ושיפוצים.
מחפשים דירה בחולון או בבת ים? התחילו ממאגר הדירות שלנו, או קראו את המדריך המלא לרוכשי דירה ראשונה.